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发布时间:2019-11-26 14:19:12来源:点击:3

收房验房是装修前期准备中的重要项目,因此一定得相当注意,否则的话会在很大程度上影响日后的装修施工甚至入住。


一、收房流程


1. 邮寄收房通知书——开放商邮寄/业主签收收房通知书


2. 签到并核实身份——核实业主身份,确认首付流程


3. 检查两书一表——《两书一表》必须为原件


4. 款项结算——公共维修基金/物业费/实测面积多退少补


5. 验房——业务陪同验房


6. 资料签订——完善业主档案,相关文件签收


7. 领取钥匙——签接房单,领取钥匙


二、验房流程


1.检查房屋手续


检查入住的房屋是否是自己所购买的房屋,如与购房合同、附件及补充协议不符,入住前要向房地产商提出,重新核对并进行更换;


2.确定房屋面积


面积发生误差应在入住前根据合同的约定向房地产商提出自己的主张;


3.看房屋结构


自己对房屋质量进行检查,如发现结构问题,应在入住前向房地产商提出,并向政府有关部门反映;如发现非结构性问题,应和房地产商交接时如实做好书面记录,并要求房地产商书面承诺在一定的期限内维修;


4.清点房屋使用情况


公共维修基金应该是在办两证的时候收取,但现在很多都是在收房的时候就交公共维修基金。需要注意的是,这个费用开发商无权代收,是由政府部门当场办理,委托银行代收。


5.确定房屋物业情况


对房地产商提供的物业交付核验单或交屋单中无法确定的事项,应注明“暂不清楚”或“无法认定”,并由双方在注明出签字或盖章。


收房过程中


1.收房的时候,开发商必须准备好《两书一表》(住宅质量保证书、住宅使用说明书、竣工验收备案表),没有这三样东西,业主可拒绝收房,并且追究开发商延期交房的违约责任。


验房时注意事项


1.墙与地面是否平整


用带有水平仪器的尺子,靠近墙角,检查是否平整,检查墙面是否有爆点,用铁器敲打“爆点”时,就会发现大面积的疏松、脱落等质量问题。


2.窗户安装轨道是否顺畅


在窗户检查方面,主要的就是检查窗户的轨道是否顺畅。特别是平开窗的业主,一定要注意是否关严实,否则会有风进入房内,特别是在寒冷的北方,那么在冬天你们就惨了。如果在验房时发现这些问题,直接通知开发商,他们会很快就修理好了,如果你已经签字后,再找开发商处理这些问题,那么他们的办事效率就是龟速了。


3.室内楼梯是否有破损


主要看楼梯的平整性,是否有缺损。


4.墙面是否有裂痕


检查墙面是否平整的同时,还需要看前面是否有裂痕(常见的四大裂痕:强度裂痕、沉降裂痕、温度裂痕、变形裂痕),是否有外漏的铁丝网、钢筋。如果在验房时发现以上的墙面问题,可以征求开发商帮忙修补后再签字。


5.检查墙面是否有空鼓现象


用空鼓锤检查墙面是否有大面积空鼓现象,如发现空鼓现象需要重新处理,重新抹灰。


6.检查插座


用验电器检查所有插座是否通电。地线火线零线位置是否有错乱或缺失现象。家中所有插座都要检查。


7.检查进户门


检查进户门表面是否有划伤,磕痕,掉漆现象,进户门关闭开启是否顺畅,门把手是否松动。


8.承重测量仪


用承重测量仪检查承重墙位置,避免后期影响设计方案。


9.可视门铃


进户时发现有可视门铃挂件,需要卸下挂件。等待装修完毕之后安装,避免因零件丢失无法安装可视门铃。


10.公共配套


(1)打开电话、电视的线路接口,用力拉一拉,看是否虚设。


(2)电话线、闭路电视线、宽带是否畅通到位。


(3)CCTV监控系统、楼宇可视对讲系统、家庭安全防范报警系统。


(4)周边防范管理系统、离线式智能巡更系统、背景音响及广播系统。


11.阳台设施无破损


验收阳台的时候,主要是看阳台的地面是否平整有无破损,其次就是阳台的窗户设备是否完好。


12.层高不能低于2.8米


作为楼房的建筑高度规定一般在2.8米,实际高度不能低于2.6米,层高3米的实际高度不能低于2.75米,但是住宅层高不能低于2.8米。


13.给水是否配套齐全


在检查给水方面的注意事项,主要是看房间的各个水管的龙头是否有水的供给。是否配套齐全(包括楼道里的管道,井中的水龙头)。


14.排水是否正常


有了给水后,剩下的一大问题就是排水问题的解决。验收排水的位置主要是在台盆、马桶、浴缸,和卫生间、厨房、阳台地漏等(应听到咕噜噜的声音和表面无积水)。合格的地面不应有积水存在,因地漏是低处,但毛坯房地漏周围留出了一定的后期铺装地面的高度。尽可能让水流大、急,看水流大小,试排水速度。


三、新房验收需注意的五大问题


注意事项一:交付条件及附属资料清单

1、商品房交付条件及资料清单合同条款范例(具体以合同约定为准)

甲乙双方进行房屋验收交接时,甲方应当向乙方提供有关该商品房的下列资料:


(一)规划部门出具的《建设工程规划验收合格证》。


(二)建设单位出具的《建设工程竣工验收报告》。


(三)公安消防部门出具的《建设工程消防验收合格意见书》或备案凭证。


(四)供水、供气、供电、通邮的永久使用证明材料。


(五)人防、环保部门出具的认可文件或准许使用文件。


(六)《房地产(住宅)质量保证书》。


(七)《房地产(住宅)使用说明书》。


(八)《临时管理规约》或《管理规约》。


(九)......

上述文件中,(一)至(五)项应出示原件并向乙方提供加盖甲方公章的复印件;(六)、(七)项应载明水电等设施配置说明、有关设备安装预留位置说明、装修注意事项和建筑节能等有关内容,甲方应提供已加盖公章的原件给乙方;(八)项应交由乙方填写或签署。


上述文件不全的,视为不符合交付标准,乙方有权拒绝收楼,由此产生的逾期交付责任由甲方承担。乙方应当向甲方提供交存住宅专项维修资金有效凭证的复印件,并提供原件核对。


2、关于交付条件的法律法规


《中华人民共和国合同法》


第八条  依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。


《中华人民共和国建筑法(2011修正)》


第六十一条  交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。


《中华人民共和国城市房地产管理法(2009修正)》


第二十七条  房地产开发项目的设计、施工,必须符合国家的有关标准和规范。房地产开发项目竣工,经验收合格后,方可交付使用。


3、关于逾期交付违约金的法律法规

《中华人民共和国合同法》


第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。

第四十一条  对格式条款的理解发生争议的,应当按通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。


第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。


当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


第一百二十五条  当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。合同文本采用两种以上文字订立并约定具有同等效力的,对各文本使用的词句推定具有相同含义。各文本使用的词句不一致的,应当根据合同的目的予以解释。


《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十六条  当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少;当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额。


第十七条  商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。


《人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》

第六条  未约定履行期限的合同,依照合同法第六十一条、第六十二条的规定,可以确定履行期限的,诉讼时效期间从履行期限届满之日起计算;不能确定履行期限的,诉讼时效期间从债权人要求债务人履行义务的宽限期届满之日起计算,但债务人在债权人第一次向其主张权利之时明确表示不履行义务的,诉讼时效期间从债务人明确表示不履行义务之日起计算。




注意事项二:交付的房屋存在面积误差,如何处理?


1、商品房买卖面积差异条款范例(具体以合同约定为准)


1.差异值为±0.6%以内(含0.6%)的,买卖双方不作任何补偿;


2.差异值为±0.6%以上至±3%以内(含3%)的,买卖双方按买卖合同约定的房屋单价多退少补;


3.差异值超出±3%的,买受人可选择退回所购商品房或继续履行合同。

买受人选择退房的,出卖人应在买受人书面提出退房申请的30日内退回已收的全部购房款及利息(按同类同期银行按揭贷款利率计算,由付款日起至退款日止,下同);买受人同意继续履行合同的:

(1)房屋实测套内建筑面积大于合同约定计价面积的,面积差异值在3%(含3%)部分的房价款由买受人按照第四条约定的价格补足,面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人。

(2)房屋实测套内建筑面积小于合同约定计价面积的,面积差异值在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积差异值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受。


2、法律规定


《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日人民法院审判委员会第1267次会议通过)




注意事项三:关于商品房专有、公有部分区分的法律法规


《中华人民共和国合同法》


第三十九条  采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。

第四十条  格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的,或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的,该条款无效。


《中华人民共和国物权法》

第七十条   业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

第七十一条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全,不得损害其他业主的合法权益。

第七十三条  建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房,属于业主共有。

第七十四条  建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位,属于业主共有。

第七十六条 下列事项由业主共同决定:


(一)制定和修改业主大会议事规则;


(二)制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约;


(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员;


(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人;


(五)筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金;


(六)改建、重建建筑物及其附属设施;


(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。

决定前款第五项和第六项规定的事项,应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项,应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。


(八)《物业管理条例(2018修正)》

第二十七条  业主依法享有的物业共用部位、共用设施设备的所有权或者使用权,建设单位不得擅自处分。

第五十五条  物业存在安全隐患,危及公共利益及他人合法权益时,责任人应当及时维修养护,有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的,经业主大会同意,可以由物业服务企业维修养护,费用由责任人承担。


《人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

第一条  依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人,应当认定为物权法第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为,已经合法占有建筑物专有部分,但尚未依法办理所有权登记的人,可以认定为物权法第六章所称的业主。

第三条  除法律、行政法规规定的共有部分外,建筑区划内的以下部分,也应当认定为物权法第六章所称的共有部分:

(一)建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分,通道、楼梯、大堂等公共通行部分,消防、公共照明等附属设施、设备,避难层、设备层或者设备间等结构部分;


(二)其他不属于业主专有部分,也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。

建筑区划内的土地,依法由业主共同享有建设用地使用权,但属于业主专有的整栋建筑物的规划占地或者城镇公共道路、绿地占地除外。




注意事项四:关于项目不同类型房屋装修标准的法律法规


《房屋建筑工程质量保修办法》


第七条  在正常使用条件下,房屋建筑工程的低保修期限为:


(一)地基基础工程和主体结构工程,为设计文件规定的该工程的合理使用年限;


(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏,为5年;


(三)供热与供冷系统,为2个采暖期、供冷期;


(四)电气管线、给排水管道、设备安装为2年;


(五)装修工程为2年。其他项目的保修期限由建设单位和施工单位约定。


《房屋建筑和市政基础设施工程竣工验收备案管理办法(2009修正)》


第四条 建设单位应当自工程竣工验收合格之日起15日内,依照本办法规定,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设主管部门(以下简称备案机关)备案。


《中华人民共和国建筑法》(2011修正)


第六十一条  交付竣工验收的建筑工程,必须符合规定的建筑工程质量标准,有完整的工程技术经济资料和经签署的工程保修书,并具备国家规定的其他竣工条件。


建筑工程竣工经验收合格后,方可交付使用;未经验收或者验收不合格的,不得交付使用。


《中华人民共和国民事诉讼法(2012修正)》


第六十四条  当事人对自己提出的主张,有责任提供证据。


当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据,或者人民法院认为审理案件需要的证据,人民法院应当调查收集。人民法院应当按照法定程序,全面地、客观地审查核实证据。


《中华人民共和国合同法》


第八条 依法成立的合同,对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务,不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同,受法律保护。


第一百一十一条  质量不符合约定的,应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确,依照本法第六十一条的规定仍不能确定的,受损害方根据标的的性质以及损失的大小,可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。


第一百五十三条  出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物。出卖人提供有关标的物质量说明的,交付的标的物应当符合该说明的质量要求。


第一百一十四条  当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。


约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。


第一百零七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。


《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》


第十二条  因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。


第十五条  根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外。


法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使;逾期不行使的,解除权消灭。


第十三条  因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持。交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任;出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。


第三条  商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。


《商品房销售管理办法》


第三十三条  房地产开发企业应当对所售商品房承担质量保修责任。当事人应当在合同中就保修范围、保修期限、保修责任等内容做出约定。保修期从交付之日起计算。


商品住宅的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期;存续期少于《规定》中确定的低保修期限的,保修期不得低于《规定》中确定的低保修期限。

非住宅商品房的保修期限不得低于建设工程承包单位向建设单位出具的质量保修书约定保修期的存续期。

在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题,房地产开发企业应当履行保修义务,并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏,房地产开发企业不承担责任。


第二十八条  受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。




注意事项五:关于商品房产权办理起点、期限及条件的法律法规


(一)商品房产权办理起算点、期限及条件合同条款范例  


甲方应在该商品房项目建设工程规划验收合格之日起90日内,申请该商品房项目的房地产初始登记。

双方同意选择以下第 1 种方式为乙方办理《房地产权证》:

1.甲乙双方共同办理


甲乙双方应当在该商品房交付之日起180个工作日内(不超过180个工作日)向房地产登记机构申请办理房地产转移登记。

2.乙方委托甲方办理


甲方应当在该商品房交付之日起×个工作日内(不超过210个工作日)到房地产登记机构为乙方办妥产权登记,并将以乙方为产权人的房地产权证交付乙方。

在此情况下,乙方应当在收到甲方书面通知后×个工作日内向甲方提供房地产登记机构要求的、需乙方提供的证件资料。

甲方应一次性如实告知乙方为办理产权登记需要由乙方提供的证件资料。甲方未告知或告知的内容不完备、不准确,致使乙方未能及时提供证件资料的,由甲方承担责任。

若甲方未在规定时间或者上述约定的期限内与乙方申请房地产转移登记的,乙方可以按照《苏州市城镇房地产登记办法》的规定,单方向房地产登记机构申请办理预购商品房转移登记。


(二)商品房逾期办理产权登记的违约责任合同条款范例


1.甲乙双方共同办理产权登记的


如因甲方未履行相关义务造成甲乙双方不能按本合同第二十一条约定期限向房地产登记机构申请办理房地产转移登记的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期时间达到120日的,乙方有权自该120日届满之日起半年内解除合同。


2.乙方委托甲方办理产权登记的


如因甲方为履行相关义务造成乙方不能按本合同第二十一条约定期限办妥并取得《房地产权证》的,甲方应自逾期之日的次日开始,每日按该商品房总价款0.05%的标准向乙方支付违约金;逾期达到120日的,则乙方有权在该120日届满之日起半年内解除合同。

乙方要求解除合同的,应书面通知甲方,甲方应在收到乙方解除合同通知之日起30 日内(不超过30日)退还乙方已支付房价款并支付利息(利息以乙方付款日起至甲方退款日止为期,按中国人民银行公布的同期房地产开发贷款利率计算),同时按该商品房总价款的10%向乙方支付违约金,违约金不足以补偿乙方实际损失的,甲方应补偿其差额。

乙方要求继续履行合同的,合同继续履行,甲方应当自逾期之日


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